2017年年初開始全國樓市不斷升溫，從一線城市蔓延二、三四線城市。各地政府也隨之開啟緊縮的調控政策，“限購”、“限價”、“限貸”等成為2017年房地產市場的關鍵詞。各地出臺房地產調控政策的頻率、力度也遠超以往。秦皇島也相繼在4月14日和5月15日兩次出臺樓市調控政策，9月底再次出臺“加強版”，進一步加強對房地產市場的調控。

  我們可以先對2017年秦皇島這三次樓市調控政策做一個梳理。

  4月14日： 秦皇島市政府發(fā)布《關于加強房地產市場調控的意見》。

  《意見》主要內容如下：

  一、對以下范圍實施限購政策：海港區(qū)城市建成區(qū)（不含金夢海灣商務旅游度假區(qū)）、北戴河區(qū)、秦皇島經濟技術開發(fā)區(qū)西區(qū)。

  二、非本市戶籍居民家庭在本市限購區(qū)域已擁有1套及以上住房的，暫不得購買新建商品住房和二手住房。能夠提供在本市滿六個月以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本地戶籍居民在購房時視為本市戶籍居民。

  三、暫停受理限購對象在本市申請辦理住房公積金貸款業(yè)務。

  這份政策對部分區(qū)域限購，外地居民憑據相關證明可在限購區(qū)域限購一套房，但并未暫停公積金貸款辦理。此次限購對本市戶籍居民購房還留有空間。

  5月15日：秦皇島發(fā)布《通知》二次強調調控政策

  時隔剛滿一個月，秦皇島再發(fā)《通知》，對本市房地產市場做出加強調控。具體詳情如下：

  一、對已擁有1套住房的當地戶籍家庭、能夠提供一年內連續(xù)12個月本市納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，限購1套住房；對已擁有2套及以上住房的當地戶籍居民家庭、擁有1套及以上住房的非當地戶籍居民家庭、無法提供一年內連續(xù)12個月本市納稅證明或社會保險繳納證明的非當地戶籍居民家庭，暫停在全市范圍內向其售房。補繳的納稅證明或社會保險不得作為購房有效憑證。

  二、根據中國人民銀行有關規(guī)定，經河北省市場利率定價自律委員會商定，對差別化住房信貸政策做以下要求：對首次購買住房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款，首付比例不低于30%；對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件申請商業(yè)性個人住房貸款，首付比例不低于40%；對購買第三套及以上住房的居民家庭，暫停發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。

  三、在城市無房且無住房公積金貸款記錄的繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買首套普通自住房的，最低首付比例不低于30%；已有1套住房或有貸款記錄（含商業(yè)銀行貸款記錄）的繳存職工家庭，使用住房公積金貸款購買普通自住房的，最低首付比例不低于60%；對購買第三套及以上住房的，住房公積金管理中心不得向其發(fā)放住房公積金個人住房貸款。

  可以看出，“升級版”限購政策較上一次調控，力度和限購對象都進一步加強，“限購”、“限貸”，同時還提高了最低首付比例，暫停公積金貸款。外地人限購而且補繳社保和納稅證明不作為購房憑證，進一步將外地炒房客驅離秦皇島樓市。這一系列舉措，恰恰和5月4日河北省政府印發(fā)的《關于進一步促進全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》內容相吻合。

  9月30日：海港區(qū)房管局公布《落實市政府關于進一步加強房地產市場調控要求的通知》

  十一黃金周前夕，海港區(qū)房管局下發(fā)通知，嚴格執(zhí)行限購政策。具體如下：

  一 、嚴格執(zhí)行限購時間節(jié)點

  自2017年5月16日(含) 起在秦皇島市執(zhí)行住房限購政策。對能提供2017年5月15日前簽訂的買賣合同、定金支付憑證、(含)發(fā)票、收據等證明資料的，均視為政策公布實施前事實銷售，按《通知》印發(fā)前政策執(zhí)行(9月30日起過渡期取消)。

  二、嚴格審核購房資格

  購買新建商品房的購房人資格由房地產開發(fā)企業(yè)審核，購房人需提供戶 口本、身份證，并填寫承書，非本地戶籍家庭還需提供納稅證明(含各類納稅證明) 或社會保險繳納證明，開發(fā)企業(yè)審核通過后，辦理購房手續(xù)并留存相關資料。

  半年內，秦皇島三次出臺樓市調控政策，市場反應如何？對購房者有哪些切實的影響？房價到底怎么樣？我們可以從一系列數據來解讀。

  據樂居數據統計，截至2018年1月1日，秦皇島在售樓盤103個，整體均價約9793元/平，其中普通住宅71個，均價約8278元/平；海景樓盤項目21個，均價約14343元/平；商業(yè)樓盤項目10個，均價約11980元/平。普通住宅類：海港區(qū)均價約11124/平，開發(fā)區(qū)均價約10320元/平（包含別墅價格），山海關區(qū)均價約6579元/平，北戴河區(qū)均價約12686元/平，北戴河新區(qū)海景均價約11480元/平。

  秦皇島主城區(qū)住宅成交價則從2016年起，一直呈上漲態(tài)勢。據微博號為秦皇島房產公布的數據，秦皇島主城區(qū)12月商品住房成交均價7372元/平米，環(huán)比下降0.65%，同比上漲13.12%,環(huán)比兩個月連續(xù)下跌。2017年度秦皇島主城區(qū)商品住宅成交價均價7064.46元/平米，同比2016年度上漲14.93%。

  商品住房成交價格。圖片源自微博號秦皇島房產

商品住宅上市面積。數據截止到11月。圖片源自微博號秦皇島房產

商品住宅成交面積。數據截止至11月。圖片源自微博號秦皇島房產

  而據樂居數據統計，秦皇島目前在售樓盤整體均價約9793元/平，其中普通住宅71個，均價約8278元/平。一般定義上，秦皇島主城區(qū)包括海港區(qū)和開發(fā)區(qū)。而這兩個行政區(qū)域恰恰也是房企項目最為集中的地方，截至目前主城區(qū)在售樓盤45個。我們可以分別看下這兩個行政區(qū)平均住宅成交價。

海港區(qū)價格表

開發(fā)區(qū)價格表

  這兩組數據清晰地表明，秦皇島主城區(qū)住宅均價自1月份起，呈上漲態(tài)勢，截止到12月份，均價都已超1萬元大關。

  高房價并沒有“擊退”購房者的熱情。2017年秦皇島多家房企開盤，出現了“當天開盤即售 罄”的現象，這一現象的背后是本地較大數量購房者和房源相對較少之間的矛盾。秦皇島房地產市場在2015年和2016年間幾乎一直在去庫存，市住房保障和房產管理局也出臺了一系列政策化解房地產庫存，效果顯著。目前主城區(qū)在售樓盤大部分都是期房，且交房日期都在2019年以后。

  所以，即便房價已破萬元關口，仍有大批剛需購房者買房。而部分已經有1套住房，改善型住房的購房者則持觀望態(tài)度，畢竟高房價下，購買二套房的支出成本已近百萬，普通工薪階層購房成本相對提高了很多。

  2017年12月召開的中央經濟工作會議對2018年全年的經濟工作劃出重點，提出要“完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，保持房地產市場調控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性。”住建部也多次表示，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，堅持調控目標不動搖，確保房地產市場穩(wěn)定。

  2018年整體的房地產市場格局究竟如何，我們拭目以待。